La pandemia de Covid-19 ha tenido un impacto inmenso en las actividades humanas y en las economías, factores ambos, determinantes para definir el ADN del sector inmobiliario.
La gente ha tenido que permanecer en sus casas sin poder realizar en forma normal sus actividades cotidianas, lo que ha significado dejar de asistir lo mismo a trabajos y escuelas, que a lugares destinados a comercio y recreación, así como, en muchos casos, pérdida de empleos o caída en los ingresos.
Es evidente que en lo que respecta a la industria inmobiliaria, esto ha representado un inmenso golpe a segmentos como turismo, bares, restaurantes y centros comerciales, y ha implicado el reto de volver a entender la forma en que deben funcionar las oficinas.
Porque sí, son retos sociales, de salud y urbanos de primer orden, que tienen enormes repercusiones en la industria inmobiliaria y que, en el proceso de hacerles frente, debe además proponer soluciones que permitan que la reactivación se haga teniendo como base nuevas formas de entender el papel que, en la llamada nueva normalidad, deben jugar los activos inmobiliarios y las empresas que los desarrollan y comercializan.
Analizando los impactos que ha tenido la pandemia en cada segmento del sector, habría que decir que el más afectado ha sido el del turismo y la industria de la hospitalidad, que incluye bares y restaurantes, en tanto que, el que menos ha sufrido ha sido el de parques industriales.
En el caso de los desarrollos de oficinas, los propietarios han visto bajar el nivel de absorción, debido a que la demanda de espacios ha bajado, y a que algunas empresas, que por fortuna no es tema generalizado, han debido dejar sus oficinas o reducir el espacio ocupado, lo que los ha llevado a renegociar contratos y apoyar a sus inquilinos con descuentos muy importantes en los montos de renta, con la expectativa de que cuando la cresta de la emergencia pase, el mercado se normalice y la reducción en la demanda se compense con nuevas regulaciones que, para reducir contacto físico en lugares de trabajo, impliquen mayor superficie por usuario.
Esto que se observa en el mercado de oficinas es similar a lo que sucede en el de centros comerciales, donde después de meses de estar cerrados, la reapertura se ha hecho con una necesaria reducción en los aforos tanto de los complejos, como de cada una de las tiendas, mismas que, según el giro, deben enfrentar condiciones especiales, tal como pasa en aquellas que tienen que ver con ropa y maquillaje, o con los bares y restaurantes que se ubican en estas instalaciones y que han visto reducido el número de mesas que pueden tener y de personas que pueden atender.
El mercado de la vivienda se ha mantenido dinámico, si bien es cierto que este dinamismo se concentra en el segmento de tipo medio, con buen desplazamiento en venta y renta para viviendas con valores de venta de entre 1.5 y 4 millones de pesos.
Hay que destacar que se ha frenado casi por completo la venta para viviendas con precios de venta por arriba de 4 millones de pesos, y que desde hace ya unos años ha dejado de haber oferta en zonas urbanas para viviendas con precios por debajo de un millón de pesos.
Hay que destacar que en medio del impacto que ha tenido la pandemia, la respuesta del sector financiero ha sido una magnífica noticia, ya que sin restar impacto a la pérdida de empleos y la caída de la economía, indicadores como tipo de cambio y, sobre todo, inflación y tasas de interés de referencia, han tenido desempeños bastante aceptables, lo que en el caso del sector inmobiliario se ha reflejado en disponibilidad de financiamiento para los desarrolladores y en que el consumidor final ha tenido acceso a los que muy probablemente sean los créditos hipotecarios más baratos en la historia del país, con tasas de interés ya por debajo de 8%.
Y sí, entender lo que la pandemia ha representado para el sector inmobiliario implica segmentar a profundidad por tipo de producto, mercado, plaza, e incluso proyecto.
Implica entender que en muchos casos las ventas dependían de un mercado de compradores inversionistas, grandes o chicos, que usaban su capital o capacidad de endeudamiento para engordar portafolios o destinar sus nuevos inmuebles a rentas vía plataformas como Airbnb, un mercado de inversionistas que la incertidumbre ha frenado, lo que deja en gran medida el desempeño del sector en manos de una demanda real que, afortunadamente, sigue siendo muy importante.
Hay que decir que, en el promedio, la industria inmobiliaria ha registrado una caída menor a la de otros sectores productivos, pero que su recuperación va necesariamente ligada con la de la economía y del empleo, y con una política y regulación pública que permita acelerar la reactivación de la construcción de nuevos proyectos.
Director general de Vivanuncios, portal inmobiliario de eBay
Twitter: @BobEsses
