Recientemente la presidenta Claudia Sheinbaum presentó su plan de vivienda para el sexenio. “El objetivo es brindar vivienda para quien más lo necesita, esta es la gran diferencia entre el periodo neoliberal y la 4T”. Se pretende construir un millón de viviendas en los próximos 6 años, de las cuales 500 mil las construirá el Infonavit. El objetivo es vivienda de bajo costo, informó.
La 4T es un gobierno populista que en su discurso pretende manipular a los ciudadanos, lo que hace necesario algunas aclaraciones.
Primero, fue AMLO quien desde el inicio de su sexenio eliminó los subsidios a la vivienda económica, provocando una caída de la oferta e impactando a las familias de menores ingresos.
Segundo, el Infonavit es un fondo financiero que permite a los trabajadores obtener crédito barato para la adquisición en propiedad de casa o suelo para construirla. Este órgano es tripartita y participan trabajadores, empresarios y gobierno, por lo que los recursos del instituto no son del gobierno, son ahorros de los trabajadores y el gobierno no puede utilizarlos.
Tercero, las autoridades encargadas de la vivienda saben que los componentes del costo de las casas no se constituyen solo por el de la edificación.
Cuarto, la vivienda se ha encarecido sustancialmente en tiempos de la 4T por 5 razones: quitaron los subsidios de la vivienda social, los terrenos con ubicaciones que cumplan la normatividad se han encarecido, los costos de urbanización y construcción han padecido inflación de dos dígitos post pandemia, las tasas de interés elevaron el costo del financiamiento.
Quinto, incide en el aumento del costo a la vivienda, la burocracia soberbia que llegó con la 4T que dilata los trámites sin razón.
Uno de los costos importantes que impactan el precio de la vivienda es el terreno, no solo el terreno en breña, si no el urbanizado que se aprovecha un 50% como terreno vendible.
El terreno urbanizado pesa entre un 20% y un 25% del precio de la vivienda, de tal forma que si el gobierno quiere que exista oferta de vivienda económica debe ofertar terrenos urbanizados accesibles para este tipo de vivienda.
Los costos de edificación representan aproximadamente un 40% del precio de la vivienda. A estos hay que sumarle los estudios, proyectos, licencias, permisos, más la supervisión de la obra que en suma son 4.5% adicional.
Las promociones, la publicidad y las comisiones de venta son no menos del 7% del precio. Mientras el costo financiero de un proyecto más las comisiones de apertura del crédito puente fluctúan entre 3.7% al 4% del precio de las casas. Otros gastos indirectos de administración son del orden del 5% del valor.
Como vemos, el negocio de la vivienda es paramétrico en sus costos por lo que sus márgenes fluctúan entre un 20% y un 15% si los tiempos del proyecto y sus presupuestos se cumplen.
Yo soy desarrollador de vivienda media desde hace 34 años y no tengo constructora, yo subcontrato la obra. Hago este comentario porque me sorprende que el gobierno piense poner su propia constructora de vivienda para, según ellos, abaratar costos. “Esto es una regresión”, dijo Claudia Esqueda Llanes, representante de los trabajadores ante Infonavit.
El Infonavit es un administrador de fondos y colocador de créditos, no un constructor ni desarrollador de viviendas, por lo que si el plan del gobierno tiene pérdidas será sobre los ahorros de los trabajadores.
México necesita gobernarse con técnica y sentido común, no con ideología y ocurrencias.
Ingeniero industrial y empresario