Cuando se trata de la compra de un segundo inmueble como inversión, normalmente pensamos en una casa o departamento ubicado en un destino paradisiaco: sol, playa, arena…Esta gran combinación desde luego reporta buenos rendimientos.
Recientemente, la Secretaría de Turismo (Sectur) reveló que las casas de renta vacacional, junto con los hoteles, concentran alrededor del 80% de la inversión extranjera directa (IED) en turismo para México. No obstante, hay un rubro que también tiene un enorme potencial y al cual hemos prestado menos atención.
Me refiero al turismo de negocios en ciudades claves como la capital mexicana: en zonas como Anzures o el Nuevo Polanco donde el hospedaje es escaso y costoso, existen muchas otras propiedades privadas en renta a través de plataformas como Airbnb o Booking.com con características muy atractivas y que, por ende, son muy rentables para sus propietarios.
Hace poco renté un departamento de tres habitaciones en Ejército Nacional por 140 euros la noche, es decir, cerca de 2 mil 800 pesos mexicanos. Eso es lo que más o menos cuesta alojarse en un hotel de Polanco, la diferencia es que aquel departamento se encontraba en un edificio de vanguardia, tenía una decoración fantástica y tres habitaciones en las que no solo pude descansar y relajarme durante un viaje de negocios, sino que también me permitió disponer de dos habitaciones extra para llevar a cabo mis reuniones de trabajo los días siguientes.
Al final de ese viaje, obtuve más espacio, más privacidad y la oportunidad de seguir haciendo negocios cómodamente por el mismo precio que hubiera pagado por una habitación de 20 metros cuadrados.
En definitiva, pienso que en zonas donde hay mucha actividad de esta índole y costos elevados del sector hotelero, podría haber un futuro prometedor para el turismo de negocios.
Ahora bien, dado que hacer una inversión en bienes raíces en áreas cercanas a corredores corporativos no es poca cosa, recomiendo tener claros varios puntos. En primera instancia, la capacidad de pago y los costos que generará el uso intenso del inmueble.
En una renta vacacional de playa hay temporadas altas y bajas y lo mismo podría considerarse en determinado momento para el caso del turismo de negocios, lo ideal es tener cierta libertad financiera para amortiguar esas variaciones.
El nivel de compromiso que se tendrá con la administración del inmueble también es imperativo, hay que sopesar si se contratará el servicio de una empresa, un profesional inmobiliario o si se asumirá por cuenta propia.
Hacer un modelo financiero prudente es fundamental. En lo personal, recomiendo tomar dos factores como punto de partida: las estadísticas de ocupación de la zona y los gastos que generará el alquiler.
Para el primer punto me apoyo en una herramienta llamada AirDNA. Hoy sabemos que los datos son una mina de oro y esta plataforma ofrece estadísticas que te permiten descubrir dónde sería mejor invertir, cómo establecer el precio de renta adecuado para un alquiler de corto plazo y con ello estar un paso delante de la competencia.
Con una membresía de aproximadamente 600 pesos, obtienes estadísticas puras para conocer la oferta inmobiliaria de la zona de tu interés y el nivel de ocupación; de ese modo podrás averiguar, por ejemplo, si estás apuntando a un área donde hay muchos departamentos grandes y la demanda es por inmuebles más pequeños.
Esta información te da la oportunidad de redirigir tus planes con base en datos duros y tendencias reales del mercado. ¡Ese enorme trabajo de investigación te lo ahorran las herramientas tecnológicas con las que contamos en la actualidad!
El otro aspecto a considerar en un plan financiero es el referente a los gastos de administración y mantenimiento de la propiedad. Desde cambiar toallas manchadas hasta reemplazar un refrigerador descompuesto serán gastos significativos si no se prevén dentro de los riesgos.
Al final, si todo eso funciona en Excel (con determinado nivel de ocupación mínimo) tendrás la certeza de estar en un escenario en el que generarás un flujo de efectivo positivo.
Si el modelo financiero te dice que vas a ganar dinero al 90% de ocupación (más alto que el de un hotel), es claro que no vas a ganar dinero; pero si el modelo arroja que –dadas las circunstancias específicas de tus planes y de la zona donde quieres llevarlos a cabo– tendrás ganancias con una ocupación del 60%, la forma de ir por ello será distinta. La data es lo que respaldará el potencial de tu negocio como arrendador.
En mi opinión, hay un gran potencial en el rubro del turismo de negocios y los mejores aliados para aprovecharlo en los años por venir serán los números y la tecnología.
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