Ha llegado el gran momento para Latinoamérica y son varios los factores, así como las opiniones, que coinciden en esto. En concreto, el nearshoring está convirtiendo a México en el centro manufacturero para países como Singapur, Canadá, Japón y otras naciones que quieren sacar sus fábricas de China y trasladarlas a ciudades fronterizas con Estados Unidos, como Tijuana, Ciudad Juárez o Monterrey.
Tradicionalmente, las empresas estadounidenses y europeas producen en la Gran Fábrica del Mundo (China), pero el Covid-19 trajo el cierre de fronteras dificultando enormemente la cadena de suministro. Esto aunado a conflictos geopolíticos, como la guerra entre Rusia y Ucrania, dejó duras lecciones a grandes compañías que ahora buscan minimizar sus riesgos y beneficiarse de una mano de obra más barata.
La fabricación está por dispararse en México, puesto que las marcas líderes quieren estar cerca de sus clientes norteamericanos y generar una estrategia única de producción y cadena de suministro. Recientemente, una manifestación violenta de cientos de miles de empleados en Zhengzhou, la mayor planta de iPhone del mundo, puso de manifiesto el riesgo económico de que esta poderosa marca dependa de aquel país.
México tiene una ventaja significativa por su cercanía con Estados Unidos lo que reduce los tiempos de entrega y se beneficia también por el costo menor de producción. Hace 15 o 20 años era barato producir en Asia, pero eso ha cambiado drásticamente.
En razón de eso hoy experimentamos un importante aumento en las tasas de ocupación de parques industriales en la zona fronteriza mexicana, estas se ubican entre 97% y 99%. Incluso sabemos que las empresas están en lista de espera de hasta seis meses para que les entreguen una nave industrial en Tijuana, Ciudad Juárez o Monterrey con el fin de instalar sus líneas de producción.
Tenemos flujos enormes y pocas vacantes. En ese sentido, observamos el auge del llamado build to suit, es decir, un modelo de negocio que busca la construcción de espacios industriales en función de las necesidades y solicitudes específicas de un arrendatario el cual puede optimizar la ejecución de sus actividades productivas, logísticas o de almacenamiento dentro de esa infraestructura creada específicamente para él. El prearrendamiento también es un efecto de la tensión que hay en el mercado, así como el aumento en el costo de la renta de bodegas industriales.
Todo este escenario abre varias ventanas de oportunidad. Ante el fenómeno de alta demanda, quienes poseen tierras deben de evaluar la posibilidad de desarrollar parques industriales para generar ingresos importantes. Para el desarrollador, el auge del nearshoring y del ecommerce traen consigo la creación de muchos rendimientos, empleos en general, así como el desarrollo de perfiles especializados y la posterior reactivación económica que todo ello genera.
Los asesores inmobiliarios podrían considerar este segmento como uno muy prometedor en el cual fundamentar una estrategia. Mi recomendación para ellos, como siempre, es capacitarse continuamente y, en este caso, acercarse a los terratenientes para ayudarles a evaluar cuán factible es transformar sus activos en parques industriales acompañándolos en cada etapa del proceso.
Desde mi punto de vista, el escenario que vivimos hoy en día plantea la necesidad de trabajar en equipo, esto es, tanto el sector financiero como industrial e inmobiliario junto con el gubernamental para aprovechar el amplio abanico de ventajas que ofrece México: bajos costos laborales, tiempos cortos de traslado, buena infraestructura, logística y marco regulatorio.
La relocalización de las empresas dejó muy buenos números en 2022 y se espera que continúe esa tendencia en 2023. La guerra en Europa no cesará pronto por lo que se puede ver, el conflicto de Estados Unidos con Taiwán sigue generando tensiones y todo el conjunto parece indicar que la explosión del nearshoring y sus futuros efectos generarán interesantes alianzas con grandes socios provenientes de zonas claves del mundo.
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