En agosto pasado la tasa de referencia del Banco de México (Banxico) había llegado a un máximo histórico de 8.50% y, si bien las tasas de interés de los créditos hipotecarios no habían crecido en la misma medida, aumentaron alrededor de 60 puntos base. Para mediados de septiembre ya se especulaba otro aumento en las tasas y a finales del mes Banxico anunció otra alza de 75 puntos base, alcanzando un nuevo récord y ubicándose en 9.25%.
Frente a este escenario, es claro que surge la duda de si es o no un buen momento para comprar vivienda. La realidad es que hoy los créditos hipotecarios son más caros que ayer, pero recalquemos que el aumento en las tasas de interés ha sido menor en proporción que el incremento a las tasas de referencia del mercado. A decir de los especialistas, esto se debe a tres factores: la fuerte competencia en el sector hipotecario, el buen comportamiento de los portafolios y a una perspectiva de menor inflación a mediano plazo.
Mientras la tasa promedio de interés de los créditos hipotecarios otorgados fue de 9.23% hasta junio pasado, en la actualidad ronda el 9.6%. El más reciente aumento en la tasa de referencia de Banxico nos lleva a reflexionar sobre las repercusiones que habrá para los potenciales compradores de vivienda en los siguientes meses.
Hoy es más caro comprar casa, pero mañana lo será todavía más
Los ajustes en las tasas de referencia son una medida para contener la inflación, pero ciertamente generan una presión que impacta el costo del dinero al pedir un crédito para comprar casa o departamento.
Se espera que hacia el cierre de 2022 y a inicios de 2023 veremos el fin de las tasas de créditos hipotecarios por debajo del 9%, probablemente veremos porcentajes del 10% o más. ¿Eso qué significa? Hoy, para un crédito hipotecario de un millón de pesos al 8 o 9%, un acreditado paga una hipoteca de 8 a 9 mil pesos; si mañana la tasa subiera a 11%, el nuevo comprador de vivienda tendría que pagar 11 mil pesos mensuales aproximadamente por la misma cantidad de financiamiento.
En vista de que el banco requiere al potencial comprador de vivienda acreditar tres veces ese ingreso para poder acceder a dicho millón de pesos de crédito, quienes deseen comprar una casa en este nuevo panorama tendrán que demostrar un flujo de hasta 33 mil pesos mensuales.
El problema desde luego es que la gente no ha tenido un aumento en sus sueldos equiparable al aumento de la inflación y las consecuencias para el mercado serán importantes, una de ellas es que cierto sector de la población no podrá comprar casa por ahora y tendrá que postergar la decisión o comprar un inmueble de precio menor al deseado.
Otra consecuencia será que posiblemente habrá más rentas, pues quienes no puedan comprar tendrán que rentar. Eso hará el mercado de la renta inmobiliaria más dinámico y esta será una gran noticia para aquellos inversionistas que no necesitan apalancarse del crédito hipotecario para invertir en un bien raíz.
Sí es momento de comprar; estas son buenas oportunidades de inversión según tu perfil
En ese sentido, la gran pregunta sigue en el aire: ¿es un buen momento para comprar una propiedad? Mi respuesta (y sugerencia) es sí, pues hoy de cualquier manera es más barato de lo que será mañana. Además, si compras a una tasa que después resulte menos competitiva, siempre puedes cambiarte aprovechando la portabilidad del crédito hipotecario.
Mi recomendación para quienes vayan a comprar una casa para uso residencial en los próximos meses a través de financiamiento hipotecario es que opten por una tasa fija y el plazo más largo posible para poder absorber el aumento del costo del dinero y mantenerse dentro de los parámetros de la banca para ser sujetos de crédito.
Para los inversionistas que no requieren ese apalancamiento sugiero analizar las alternativas para decidir mejor. Hoy los Cetes representan una buena opción, pues están pagando una tasa igual o superior a la inflación. Habrá quienes los elijan al poner en la balanza el rendimiento que ofrecen versus invertir en el sector residencial clásico –que es del 4 al 6%–, pero no hay que olvidar que la rentabilidad de los Cetes no ofrece los beneficios de la plusvalía.
Considero que el inversionista de hoy necesita ser muy perspicaz al momento de elegir el tipo de producto y el mercado en el que destinará su capital. Como lo comenté antes, mi recomendación cuando se trata de invertir en el sector inmobiliario es hacerlo en tres rubros bastante prometedores:
1) Ir a la segura invirtiendo en zonas turísticas, como Los Cabos y la Riviera Maya que siguen en auge
2) Explorar el turismo de negocios, o sea aquel que se puede desarrollar en colonias claves de ciudades como la capital (como Anzures y Nuevo Polanco) donde el hospedaje es costoso, pero ofrecer más metros cuadrados y mayor privacidad para hacer negocios se torna un negocio muy rentable gracias a plataformas como Airbnb o Booking.com
3) Por último, tener en cuenta el sector industrial que, en ciudades como Tijuana y Guadalajara, tiene niveles de vacantes muy bajos.
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