Todo proyecto de infraestructura requiere de un sitio físico para su construcción, puesta a punto y operación. De la adecuada y correcta selección y la oportuna disposición del sitio en el que toda obra de infraestructura se ubica, depende en gran medida el éxito o fracaso de ésta.
El lugar para la construcción y operación de un proyecto de infraestructura consiste ya sea de una superficie de terreno con ubicación única, en el caso de proyectos como puertos, aeropuertos, centrales de generación, hospitales, etc., o de un derecho de vía en el caso de carreteras, vías férreas, ductos o líneas de transmisión eléctrica. Este sitio se conoce genéricamente como el DERECHO DE VÍA.
Estos terrenos, que pueden ser de propiedad privada, ejidal o comunal, deben adquirirse invariablemente con apego a lo establecido en la legislación que aplica en todas las operaciones inmobiliarias tanto de particulares, como del gobierno, que es el que finalmente desarrolla la mayor parte de los proyectos de infraestructura. Uno de los mayores obstáculos para el desarrollo de proyectos de infraestructura es el retraso en la disponibilidad de los derechos de vía.
La selección del sitio para la construcción de un proyecto de infraestructura debe garantizar la factibilidad física, económica, social y ambiental del mismo. Por lo anterior, esta selección es de vital importancia para llegar a buen fin en términos de construcción, operación y mantenimiento.
El aspecto económico es primordial para la liberación de los derechos de vía. La adquisición del espacio físico para el desarrollo de proyectos de infraestructura puede llevarse a cabo mediante compraventa, servidumbre, ocupación superficial o expropiación. Los contratos de estas operaciones inmobiliarias requieren que las partes estén de acuerdo en el pago correspondiente por los derechos de las propiedades.
Hubo un tiempo en nuestro país en el que las obras se realizaban sin mayor conflicto en cuanto a la disposición de los terrenos, que se ocupaban con o sin el consentimiento de los propietarios a los que se afectaba. La línea de política económica en aquel entonces consideraba como mecanismo de adquisición la expropiación por causa de utilidad pública, o en su caso la compra directa, dejando el pago correspondiente, para un momento posterior. Aún existen pagos pendientes derivados de las afectaciones por la construcción de obras de ejecutadas hace muchos años.
En la Ley Agraria vigente se señala, dada la participación de Gobierno Federal en la adquisición de los derechos de vía, a la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, (hoy Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, INDAABIN) como la entidad encargada de determinar el monto de las indemnizaciones correspondientes. De acuerdo con la Ley de Expropiaciones, el monto de adquisición de propiedades ejidales o comunales será equivalente al valor comercial que se fije, sin que pueda ser inferior, en el caso de bienes inmuebles, al valor catastral. Por lo que toca a la propiedad privada esta puede adquirirse mediante compra directa o expropiación. En todos los casos, el monto queda determinado mediante avalúo que deberá atender al valor comercial de los bienes.
El primer conflicto deriva entonces de la determinación de los valores de compra o de indemnización, que generalmente no satisfacen las expectativas de los afectados, propietarios de terrenos, construcciones y bienes distintos a la tierra (cultivos y obras complementarias).
Hay innumerables ejemplos de proyectos que no se realizaron o no se han concluido, por no disponerse del espacio físico para su construcción, como la Presa La Parota, el Aeropuerto de Texcoco (2002) y el Tren México-Toluca, del cual hay un tramo aún sin liberar.
Dado el escenario anterior es recomendable, en una primera instancia, se elabore un Avalúo Maestro de los terrenos incluidos en el derecho de vía. Este avalúo establece un rango de valores para cada uso de suelo identificado a lo largo o dentro del polígono del derecho de vía, y permite llevar a cabo una primera negociación con los propietarios o posesionarios de los terrenos, construcciones y obras complementarias.
En los casos en los que los rangos de valor del Avalúo Maestro no permitan llegar a un acuerdo en la negociación, se procede a elaborar avalúos individuales de los bienes afectados, que contemplan las particularidades de éstos y permiten una mejor y más justa negociación con los propietarios.
En el caso de que no se hubiera podido llegar a un acuerdo con los propietarios, la Ley General de Bienes Nacionales prevé, en su artículo 147, los criterios aplicables para el incremento a los valores comerciales, considerando el valor de oportunidad asociado al retraso o la no conclusión de los proyectos
Otro de los aspectos importantes que detienen o retrasan la liberación de los derechos de vía es sin duda el aspecto socioambiental, definido como una visión integrada entre el medio físico biótico, el social y el económico.
La evaluación socioambiental de un determinado territorio debe incluir Indicadores Ambientales, relativos a los recursos: agua, aire, vegetación y suelo, en un ecosistema: cuenca, biorregión, ecorregión, o formación, orientados a identificar una problemática: biodiversidad, fragilidad, deterioro, presión, e Indicadores Sociales: contaminación por medio receptor, por medio emisor y cumplimiento de normas ambientales, crecimiento poblacional, desarrollo social, nivel y calidad de vida y desarrollo económico.
Un proyecto que se desarrolla en un sitio determinado debe cumplir, desde la etapa de planeación, con la normatividad relativa al deterioro ambiental y social que puede generar, y debe incluir en su caso, las condicionantes especiales en pueblos indígenas. Lamentablemente, muchos son los proyectos en los que se omite o pasa por alto, accidental o deliberadamente, el análisis de los daños ambientales y las afectaciones sociales, subordinándolos a intereses políticos o económicos.
En conclusión, la evaluación, negociación y adquisición del derecho de vía para un proyecto de infraestructura no supone una tarea económica o comercial solamente. Es necesario tomar en cuenta los aspectos ambientales, sociales, jurídicos y políticos, en el proceso, por lo que esta tarea requiere del concurso de especialistas de diversas disciplinas, para asegurar que el proyecto genere el bienestar equilibrado para la sociedad, tanto de aquellos grupos a los que éste está dirigido, como a las comunidades que conviven con él y los propietarios que ceden sus terrenos para hacerlo posible.
Miembro del Comité Técnico de Planeación
