El gobierno de la Ciudad de México buscaba recaudar 886.7 millones de pesos con la venta de los primeros 144 departamentos de redensificación, construidos en 16 multifamiliares afectados por el sismo de 2017. Dos años después de haber anunciado su venta, sólo ha logrado recaudar 1.3 millones de pesos: 0.1% de lo que estimaba obtener.
El Fideicomiso para la Reconstrucción , a cargo de la Secretaría de Finanzas, confirmó por transparencia que la mayor parte del ingreso corresponde a la compra de 3 lugares de estacionamiento en Ozuluama 20, colonia Hipódromo Condesa , por un monto conjunto de un millón de pesos.
Otros 221 mil pesos por el apartado de 3 locales comerciales en Azores 609 en la Portales, Patricio Sanz 612 en Del Valle y Prosperidad 4 en Escandón. Así como el enganche de 2 viviendas, con 50 mil pesos cada una, en Miramontes 3004 y en Hacienda de la escalera 5, Coapa.
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La redensificación surgió para financiar la reconstrucción de multifamiliares . Previo acuerdo con los propietarios, se pretendía construir más viviendas de las que existían antes del sismo, con la finalidad de ponerlas a la venta. El gobierno de la Ciudad tuvo que modificar la ley para llevarlo a cabo.
En el portal para la Reconstrucción se mostraba un centenar de multifamiliares que entraron a este modelo. La mayoría en Cuauhtémoc (41), Benito Juárez (34) y Coyoacán (18). El resto en Iztapalapa (6), Miguel Hidalgo (4), Gustavo A. Madero (3), Tlalpan (3) y V. Carranza (1).
n obra: Azores 609, Portales Norte
Sin embargo, sólo los departamentos construidos en 16 multifamiliares se pusieron a la venta en Benito Juárez, Cuauhtémoc, Coyoacán, Tlalpan y Gustavo A. Madero. De estos, 9 están aún en “proceso de obra”.
Primero, el gobierno intentó ventas con apoyo de inmobiliarias, pero el modelo no tuvo éxito. Entonces optó por llamar a una subasta este año: sólo compradores con amplio capital podrían tener acceso a adquirir en bloque las viviendas. Esta idea tampoco dio frutos.
El fracaso del modelo tiene varias raíces, asegura Yess Corral, de Nosotrxs, que forma parte del Consejo Consultivo de la Reconstrucción. “Hay una falta de estrategia en el plan de venta, no ha habido seguimiento puntual de las construcciones y hay un retraso considerable en las obras”. La falta de ventas limita los recursos que ingresan al Fideicomiso provocando un retraso en la reconstrucción de la CDMX.
Entregado: Coahuila 10, Roma Norte.
El origen de la redensificación
La redensificación es un modelo urbanístico que, en teoría, debe redistribuir la oferta de vivienda para que más personas puedan estar cerca de empleos y servicios. “El sello de redensificación en una política no garantiza que los nuevos edificios van a ser habitados, sobre todo por los sectores que tienen más necesidades de vivienda”, advierte Carla Escoffié , abogada y especialista en el derecho a la vivienda.
Aunque la redensificación para la reconstrucción nació en el gobierno de Miguel Ángel Mancera , no se establecieron reglas claras ni confiables para los damnificados.
Cuando Claudia Sheinbaum llegó al gobierno se comprometió a una “reconstrucción digna” dentro de las 30 prioridades de su administración. Tomó el modelo de Mancera y lo ajustó.
En obra: Coquimbo 911, Lindavista.
“La redensificación fue utilizada como negocio, lo que mermó los procesos de reconstrucción en los multifamiliares”, escribió César Cravioto el 5 de febrero de 2019. La crítica al gobierno de Mancera del entonces Comisionado para la Reconstrucción quedó asentada en la Gaceta Oficial, al anunciar los cambios al Plan Integral para la Reconstrucción. Se buscó a Cravioto, actualmente Senador de la República, pero rechazó hablar del tema.
Los multifamiliares podrían crecer hasta un 35%. Los damnificados debían donar parte de su metraje de vivienda para la construcción de nuevos departamentos, aumentar la altura de los edificios y también asumir que la llegada de más vecinos daría un giro a la vida que conocían antes del sismo.
La Comisión para la Reconstrucción quedó como responsable de dar seguimiento a cada vivienda afectada. La Seduvi se encargó de dar los permisos para las ampliaciones. Mientras que Servicios Metropolitanos, SA de CV (Servimet), empresa de participación estatal, asumió la responsabilidad de las ventas. Entre las responsabilidades de Servimet está “promover o realizar acciones inmobiliarias estratégicas” en beneficio de la Ciudad.
Entregado: Escocia 10, Del Valle Centro.
Servimet sólo anunció la venta de 144 departamentos y pent houses, 35 cajones de estacionamiento, 21 locales comerciales, 14 oficinas y dos terrazas. Buscaba inyectar al Fideicomiso 886.7 millones de pesos.
Jabnely Maldonado, Comisionada para la Reconstrucción , explicó en septiembre pasado que la redensificación surgió de diálogos con la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), que en la Ciudad de México es representada por José Sabino Varela. La CMIC-CDMX dijo que por las reuniones con el gobierno local preferían no hacer comentarios.
“En México hay más una política inmobiliaria que una política de vivienda. Las autoridades suelen pensar en términos de recaudación más que en términos de derechos”, recalca Escoffié . El problema de fondo, advierte, tiene que ver con la ausencia de una política integral de vivienda.
En obra: Galicia 253, Álamos.
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“La redensificación no estaba planeada”
Amanda Sucar habitaba uno de los 40 departamentos de Pacífico 223, en Los Reyes, Coyoacán. Ante los daños del sismo, la propuesta del gobierno fue crear 13 viviendas extra. “Nos pareció un modelo justo para que los recursos públicos no fueran a fondo perdido”, dice.
En agosto de 2020, el gobierno anunció que ese año comenzaría con la venta. En el listado que salió meses después estaba incluido Pacífico 223 .
Servimet se alió con inmobiliarias, según quedó asentado en las fichas de ventas disponibles en su página web. A Lomelín Bienes Raíces le designó la venta de 5 unidades privativas en Escocia 10, otras 10 en Galicia 253 y 11 en Patricio Sanz 612. A Hogares Sauce, 16 unidades repartidas en Hacienda de la Escalera 5 y 11, otras 16 en Miramontes 3004. JLL Residencial tenía dos departamentos en Coahuila 10. Coldwell Banker México , 7 unidades en Ozuluama 20. Para Pacífico 223 y otros casos no se estableció un contacto de venta.
Las viviendas tenían precios que iban de los 3.5 a los 10 millones de pesos, dependiendo la zona y los metros cuadrados. Según el Plan Integral para la Reconstrucción , las inmobiliarias recibirían hasta un 6% del precio de cada unidad privativa. También se definió que las personas damnificadas podrían ejercer su “derecho al tanto” (adquirir la vivienda antes que personas externas al mismo precio) y proponer compradores para agilizar las ventas.
En obra: Gral. Manuel Rincón 142, General Anaya.
Los habitantes de Pacífico 223 ofrecieron una lista de 10 interesados en adquirir un departamento, pero no los consideraron. “Se publicaron los costos en la página de Servimet , pero no se estableció el mecanismo para la venta”, dice Sucar.
El 13 de abril de 2022, Servimet lanzó una subasta “para la adjudicación de paquetes inmobiliarios conformados por Unidades Privativas producto de la redensificación de inmuebles con motivo de la reconstrucción”. A los habitantes de Pacífico 223 les avisaron que la venta individual se cancelaba porque ahora buscaban un solo comprador que adquiriera las 13 nuevas viviendas. A finales de agosto les informaron que la venta se había caído. Al día de hoy, los habitantes denuncian que aunque el gobierno de la CDMX les entregó el inmueble hace 23 meses, éste aún no está terminado.
“Yo era una defensora de la redensificación. El día de hoy digo: la redensificación fracasó porque no estaba planeada”, lamenta.
Se solicitó el estatus de las ventas y entrevista a Servimet, pero al cierre de edición no ha brindado respuesta.
Entregados: Hacienda de la Escalera 5 y 11, Coapa.
Las ventas están atoradas
La mayoría de los multifamiliares de redensificación están retrasados: de los 110 que entraron al programa de redensificación, sólo 11 están concluidos (10% del total).
Escocia 10, colonia Del Valle , es uno de los pocos multifamiliares terminados. “Fuimos afortunados porque teníamos todos nuestros papeles en regla”, dice Guadalupe, una de las habitantes. Aquí se construyeron 5 nuevos departamentos que no han logrado venderse.
En contraste, 29 multifamiliares del listado están en proceso de obra y 60 en procesos administrativos; el resto están por iniciar trámites o no hay registro de su estatus en el portal web. Algunos son terrenos baldíos donde no se ha colocado ni un ladrillo, en otros apenas sobresalen varillas y unos más son un cascarón de concreto semi abandonado.
En Coquimbo 911, Lindavista , donde el sismo dejó nueve personas fallecidas, han desfilado constructoras que no logran darle forma a la obra. Del suelo salen unas varillas que se elevan al cielo y una enorme grúa permanece al centro. Tras 5 años, no hay claridad de su consolidación.
Una decena de personas damnificadas entrevistadas agregan que hay problemas jurídicos que la Comisión no ha logrado resolver, como viviendas sin escrituras que impiden la creación de un nuevo régimen condominal que avale la venta de los nuevos departamentos.
“No hay nada construido ni avances en los predios, esto no da confianza para comprarle algo al gobierno. Cuando uno compra busca certezas, pero aquí no las hay”, menciona Eduardo Becherell de Rumania 918, inmueble de redensificación donde las obras están detenidas.
La Comisión expresó, a través de un cuestionario, que en la primera fase de comercialización no se podían cerrar operaciones de venta “tanto por encontrarse las obras en proceso, como por dificultades sobre regímenes en condominio”. También señaló que el escenario económico producto de la pandemia y la guerra en Ucrania “han implicado retos importantes para el retorno de recursos vía la comercialización”.
Explicó que están actualizando el padrón de redensificación, el cual podría reducirse. Hasta el momento no ha hecho públicos los cambios.
Las deudas del modelo
En Alfonso Reyes 188, Hipódromo, no hay movimiento. El gobierno le adjudicó la obra a Ya’ab Grupo Constructor, quien aceptó 3 departamentos de redensificación como parte de la contraprestación. Sin embargo, a decir de Jael Castillo , habitante del edificio, la empresa no tenía capacidad financiera para empezar la obra por sí misma: requiere vender las viviendas para continuar los trabajos, pero el trámite jurídico está atorado desde 2020. Un círculo vicioso.
“Estamos como colgados de un hilo. ¿Cuándo me van a entregar este departamento?”, expresa. La fecha estimada de entrega es marzo de 2023, pero ahí no hay muros que se alcen.
Las ventas por redensificación , advierte Corral de Nosotrxs, son fundamentales. “Si no hay otra manera de que entre dinero al Fideicomiso no se va a poder avanzar”.
En septiembre, la Comisionada para la Reconstrucción anunció que requerían 4 mil millones de pesos extra para continuar con la reconstrucción. Actualmente el Fideicomiso tiene 8 mil 399 millones asignados y ha agotado el 92.9% de estos recursos.
“Si bien el avance de las obras no está sujeto a los ingresos por la venta, sí es muy importante contar con dichos recursos toda vez que la proyección financiera considera el retorno de ese dinero y contribuye a la posibilidad del financiamiento de más obras”, respondió la Comisión a través de un cuestionario.
El 28 de noviembre pasado, Servimet volvió a anunciar en la Gaceta Oficial la venta individual de los departamentos de redensificación. Ahora sí emitió las bases de compra. Son los mismos 16 edificios, pero sólo 3 de ellos tienen régimen condominal listo. En la mayoría, las obras debían terminar este 2022, pero no fue así.
En obra: Miramontes 3004, Coapa, Girasoles II.
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