El auge inmobiliario en la Ciudad de México continúa su ritmo, alentado por la emisión hace 18 años del Bando de Gobierno Número 2, con el que las autoridades locales facilitaron el crecimiento urbano.
Este año se han inaugurado cuatro nuevos desarrollos comerciales, Gran Terraza Coapa de Grupo Gigante, Artz Pedregal de Grupo Sordo Madaleno, Paseo Hipódromo de Planigrupo y Parque Las Antenas de Grupo Danhos; pero mientras nacen unos se engendran otros como hijos no planificados, a falta de una regulación y de un programa urbano funcional, sostienen especialistas en el tema.
Proyectos como los citados germinan dependiendo de la escala del terreno y de los montos de inversión que van de cinco millones de dólares, si es una plaza comercial pequeña, a 15 o 50 millones si es mediana, mientras que grandes espacios como Antara o Toreo pueden requerir de 200 a 500 millones de dólares.
En este nicho de negocios se espera generalmente que la inversión se reponga entre siete y 10 años, y que ascienda a más del doble o del triple en ganancias, según la firma de asesoría en bienes raíces Coldwell Banker Commercial.
La expansión del sector se deriva de la situación económica y social que se vive en un determinado momento y “la construcción de estos espacios responde a una lógica de mercado. Los desarrolladores o inversionistas identifican que existe un interés o demanda por construir establecimientos de comercios y servicios o de usos mixtos; adicionalmente, estos espacios se consolidan como espacios de vivienda, consumo, socialización y recreación, por lo tanto su demanda es la principal causa de su desarrollo”, señaló la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) de la CDMX.
La oferta y la demanda es uno de los factores para la construcción de centros comerciales y complejos de uso mixto, pero la Seduvi puntualiza que el marco regulatorio está basado en los usos del suelo consignados en los programas de Desarrollo Urbano; “establecen en dónde está permitido, por ejemplo en los predios con zonificación habitacional mixta, y en dónde está prohibido, como es en los predios con zonificación habitacional; además de que la legislación también contempla que las construcciones mayores de 5 mil metros cuadrados de usos de este tipo deberán mitigar su impacto en el entorno urbano”.
Estudio de impacto
Información proporcionada por la Seduvi a EL UNIVERSAL y la revista Los números de la industria inmobiliaria 2017, de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios A.C. (ADI), detalla que el año pasado se emprendieron 132 proyectos que requirieron estudio de impacto urbano: 46% de tipo residencial, 28% de uso mixto, 12% corporativos, 12% centros comerciales y 2% turísticos, en los que la entonces delegación Miguel Hidalgo recibió 40% de la inversión inmobiliaria total, seguida de Tlalpan con 20%. Cuauhtémoc, Cuajimalpa, Álvaro Obregón y Azcapotzalco captaron 12%, 10%, 9% y 4%, respectivamente.
Antes de comenzar su apogeo, el sector requirió condiciones propicias dentro de la planeación y legislación en 2000, cuando el ahora presidente electo Andrés Manuel López Obrador era jefe de Gobierno. A partir de ese año se generó el marco adecuado no sólo para plazas comerciales, sino para “megaproyectos” que abarcan hoteles, oficinas, comercios y residencias.
“La tendencia venía ya desembozada y planteada desde el gobierno de Carlos Salinas de Gortari y la regencia de Manuel Camacho Solís”, comentó en entrevista el doctor en urbanismo Emilio Pradilla Cobos.
Explicó que poco a poco se dieron los factores para que el proceso creciera, como la liberación de los flujos de capital financiero que se produjeron con el Tratado de Libre Comercio de América del Norte y con las políticas neoliberales de apertura a los mismos, lo cual dio como resultado la existencia actual en la CDMX de más de 300 centros comerciales.
Durante el gobierno de López Obrador se eliminaron las licencias de construcción que permitían a las autoridades tener una visión previa de lo que pasaba y contar con mecanismos de regulación. “Se pasó a la notificación que lleva a que el control se hace ex post, es decir, cuando ya las cosas están construidas y entonces hay que plantear como demolemos lo que está fuera de norma, lo que es un sistema poco adecuado para hacer una regulación urbana.
“Fue el Bando 2 [publicado el 2 de diciembre de 2000] el que abrió toda la avalancha de construcciones y se opuso al desarrollo de vivienda en 12 de las 16 delegaciones, lo que generó un encarecimiento del suelo urbano y que el desarrollo se concentrara en las cuatro delegaciones llamadas centrales [Cuauhtémoc, Benito Juárez, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza], donde se ubican fundamentalmente los sectores de mayor poder adquisitivo”, detalló Pradilla Cobos, maestro en arquitectura e investigación en la Universidad Autónoma Metropolitana (UAM), Unidad Xochimilco.
En 2006 terminó parcialmente el Bando 2 y con Marcelo Ebrard al frente del gobierno capitalino se modificó en 2010 la legislación, pese a que diversos especialistas criticaron la medida, incluyendo a Pradilla Cobos.
“Lo que creemos es que todos, sin excepción, han optado por lo que llamamos el urbanismo neoliberal, es decir, crean todas las facilidades para que el capital inmobiliario financiero invierta masivamente en las ciudades y ante eso no hay diferencias entre los distintos partidos políticos”, explica.
Hasta hoy se han realizado 12 reformas a la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal desde su publicación el 15 de julio de 2010 en la Gaceta Oficial; entre ellas destacan el reconocimiento y participación de la Secretaría del Medio Ambiente en la elaboración de los programas de desarrollo mediante la emisión de una opinión técnica, los estímulos fiscales a inmuebles afectos al patrimonio cultural urbano, el reconocimiento de “acción pública”, a personas que sean afectadas por construcciones o cambios de uso del suelo, y la asignación de atribuciones en materia de planeación y ordenamiento a la Asamblea Legislativa.
“Desde 2010 se creó toda una serie de facilidades para la acción del capital inmobiliario financiero, son los grandes proyectos que están cambiando la ciudad pero en un sentido profundamente excluyente y segregador, pues se excluyó de posibilidades de inversión a las áreas populares y se orientaron todos los recursos hacia los sectores donde se ubican los grupos de altos ingresos”, afirma Pradilla Cobos.
Desciende el ritmo
Para fines de 2013, la construcción de edificios para oficinas, industrias, centros comerciales y otras edificaciones similares descendió su ritmo pero sin dejar de crecer, según un estudio publicado por BBVA, mientras que en 2016 y 2017 otro análisis de la institución bancaria destacó la falta de obra civil acorde a las necesidades de la población.
Pradilla Cobos recalcó en este marco la cantidad excesiva de plazas comerciales que han surgido. “Están entrando en decadencia en la medida en que hay otras que van apareciendo. Aparecen como hongos y fuera de eso, esa enorme inversión en grandes torres de hoteles, oficinas y departamentos llama la atención. Si uno observa siempre hay avisos de ‘se vende’ o ‘se renta’, es decir, parece que hay un excedente de metros cuadrados construidos en la capital”, apunta.
“Ese planteamiento ha sido facilitado por toda la política a nivel nacional como local y ha producido una transformación muy acelerada y excluyente, que está dando lugar a la expulsión de población de esas áreas tradicionalmente de sectores populares o de capas medias, que ahora están siendo suprimidos por los mecanismos del mercado -advierte- para abrir el camino a todas estas enormes inversiones inmobiliarias”.
Además de la exclusión, es la sobreoferta lo que evoca al investigador a la Colombia de los años 80, cuando se hablaba permanentemente de lavado de dinero en la construcción y en la propiedad del suelo.
“Igual ahora estamos frente a ese mismo fenómeno en México, pero al final quién lo investiga y cómo se prueba, pero de que lo hay lo hay. Ha habido rentistas que están acumulando departamentos u oficinas como una forma de meter dinero abajo del colchón, sabemos también que seguramente hay mucho dinero que hay que lavar y el sector inmobiliario ha sido un sector muy bien localizado para hacerlo”, expresa.