Más Información
En la Ciudad de México , el futuro de un proyecto inmobiliario lo determina el terreno y las limitantes legales. Asuntos como la ubicación por zonificación y las condiciones del predio en cuanto a su escala, forma y tipo del subsuelo influyen en las expectativas de las ganancias, que en pocos años pueden sumar millones de dólares. Pero también existe el factor político, que preocupa a la industria con motivo del cambio de gobierno.
Coldwell Banker Commercial es una de las firmas que representan a los principales proyectos inmobiliarios del país, como Fibra Danhos , Fibra Uno y Fibra Plus , además de conglomerados como Grupo Sordo Madaleno , ZKC y Visa Valores . Su presidente, Luis Guillermo Méndez Trillo , es un asesor y consultor especializado en el sector con más de 27 años de experiencia.
Actualmente su apuesta está en el mercado de oficinas y en los planes de uso mixto, como The Point Santa Fe donde se mantiene el concepto de oficinas, comercio, vivienda en venta y en renta en un mismo complejo, además de la Torre Chapultepec Uno , que será el segundo edificio más alto de la capital, y de Reforma Colón, otro espacio mixto que ofrecerá centro comercial, hotel y residencias.
El equipo de Coldwell Banker es consciente de que en el ámbito inmobiliario la actividad de construcción se ha vuelto excesiva, con 1.8 millones de metros cuadrados en obras y 993 mil en proyecto, además de que se prevé que en los próximos tres años la CDMX enfrentará una sobreoferta de espacios, sobre todo de oficinas, principalmente en los corredores de Insurgentes e Insurgentes Norte, cuando el primero tiene una tasa de desocupación de 7% y el segundo de 49.9%.
Al cierre de 2017 el inventario de oficinas alcanzó 6.3 millones de metros cuadrados con cerca de 369 edificios, de los cuales 14.9% se encuentra disponible. Aunado a esto, la construcción de 23 edificios más que se incluirán en el Corredor Insurgentes sumará 592 mil metros cuadrados en los próximos tres años y lo consolidará como el de mayor actividad en desarrollo en México, indica un estudio de la firma.
La empresa considera que Polanco representa al corredor que registra más transformación de propiedades en poco tiempo, con el ejemplo del proyecto de usos mixtos en curso denominado Distrito Polanco, que cuenta con 42 mil metros cuadrados de área rentable, así como con el desarrollo Neuchatel de Mira Companies, que también tendrá residencias, centro comercial y oficinas.
Muy convenientes
Muchos de los nuevos desarrollos tienen uso mixto y su creación se ha convertido en una buena inversión para el sector inmobiliario. “Son muy convenientes a nivel de inversión y también para diversificar el riesgo y el impacto. Para los vecinos es muy positivo, porque cuando se hacen estas inversiones multimillonarias, se provoca un efecto positivo en aras de la generación de empleos y esto detona más y mejores inversiones inmobiliarias colindantes que se traducen en beneficios, no sólo del pago de impuestos, sino también de seguridad de vida en la zona”, afirmó Luis Méndez Trillo, presidente de Coldwell Banker Commercial.
“Hemos constatado que una vez que llegan estos megaproyectos a las zonas se mejora eventualmente, no es inmediato, pero poco a poco se va mejorando consistentemente la plusvalía de los inmuebles colindantes y la seguridad de la zona”, recalcó en entrevista.
Tan sólo en Reforma se esperan grandes desarrollos de uso mixto. La antes llamada “esquina de la información” pasará a ser el complejo Reforma 10 y a pocos metros se ubicará el megaproyecto Reforma Colón. Además, en Chapultepec número 531 se construirá CETRAM Chapultepec.
En contraste, Emilio Pradilla Cobos, doctor en urbanismo y profesor de la Universidad Autónoma Metropolitana (UAM), expuso que es segregacionista este tipo de proyectos.
“Reforma, por ejemplo, es un nicho de las grandes empresas de los capitales inmobiliarios y ahí la población sólo puede ingresar cuando hace marchas con fines de protesta, pero realmente como zona urbana está totalmente excluida. El problema es que el imaginario de los gobernantes va en el sentido de que eso es lo que requiere la ciudad, pero la gran mayoría de la población está siendo expulsada de su ciudad”.
El año pasado se incorporaron cuatro desarrollos a Santa Fe: The Point, Park Plaza III, Sendero Santa Fe y las tres torres del complejo Downtown Santa Fe, por lo que se registró un crecimiento de 9.4% en la zona. Existen seis edificios más en construcción, que incorporarán 148 mil metros cuadrados.
Méndez Trillo define este crecimiento como un ciclo. “Vienen oleadas en las que se construye mucho y luego se absorbe y hay que volver a construir. Hemos visto en los últimos 25 años que estos ciclos van y vienen y no hay nada de qué asustarse, simplemente se van ajustando los mercados; los precios suben un poco, bajan un poco y se van ocupando los espacios y naturalmente los edificios clase B y C se desocupan y toman su lugar edificios de nueva generación”.
Enfatizó asimismo la preocupación del gremio por las nuevas políticas que puedan adoptar el próximo presidente de la República, Andrés Manuel López Obrador y la jefa del Gobierno capitalino, Claudia Sheinbaum.
“Estamos muy preocupados por los anuncios que tanto el futuro gobierno local como el federal han dado sobre la limitación de ciertas leyes o de ciertas autorizaciones para la construcción de los megaproyectos, porque muchas familias dependemos de estos desarrollos. Sí a favor de que se cumplan las leyes y si a favor de que se castigue con severidad a quienes en el pasado no han actuado con base en las prácticas legales, pero no a detener el desarrollo inmobiliario”, expresó.
Sobre lo que se conoce de la propuesta urbana de las administraciones entrantes, no hay referencia a una unificación de las leyes, sostiene Pradilla Cobos. “Sería arriesgado hacer una evaluación, pero me temo que el proceso siga, porque de hecho fue iniciado con la jefatura de gobierno de López Obrador, entonces es difícil prever que se va a actuar en otro sentido”, añade.
Diversos académicos coinciden en que lo más conveniente sería una planeación urbana con un proyecto incluyente, además de la recuperación de los instrumentos de intervención del Estado. Pero mientras eso sucede, el sector inmobiliario podría enfrentarse a lo que pareciera una enajenación urbanística, en donde sólo un receso de los inversionistas ayudaría a volver a un mercado con una oferta y demanda más equilibrada.
Por su parte, la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) capitalina refiere que el modelo “no es resultado únicamente de la implementación de las políticas y del modelo planteado por los instrumentos de planeación vigentes, los cuales dada su fecha de emisión y la realidad demográfica, social y económica se encuentran desfasados temporalmente y requieren ser actualizados; de ahí la propuesta que se realizó en algún momento del Programa General de Desarrollo Urbano”.
Posición de Seduvi
En consecuencia, “el desarrollo de ciertas zonas sobre otras se debe en parte a políticas en las que en algún momento se permitió la existencia de zonas con mayores servicios y mejor ubicación. Dichas políticas limitaban la construcción en las delegaciones del tercer contorno. Entre algunos de los efectos colaterales del crecimiento desmedido de algunas zonas se pueden mencionar el requerimiento y demanda de la población para dotarla de servicios básicos como agua potable, drenaje, equipamiento de salud, educativo y de recreación”, precisó la dependencia en respuesta a un cuestionario enviado por EL UNIVERSAL.
Méndez Trillo concluyó por su lado que los proyectos que están en puerta no van a frenarse. “Los que ya iniciaron construcción no van a parar, pero si creemos que muchos de los que no han iniciado la construcción de oficinas y plazas pueden pensarlo dos veces y esperar a un momento más oportuno, en el que no haya tanta oferta en construcción. Qué sería en un lapso de dos o tres años”.
El temor es que se repitan las condiciones que en el pasado, propiciaron una crisis. “Tal vez llegue un momento en que ocurra lo mismo que sucedió en el sector de vivienda de interés social, entre 2010 y 2013, cuando empezaron las inmobiliarias de este ámbito a enfrentar un problema de sobreoferta, recordemos que llegó a haber cerca de cinco millones de viviendas desocupadas en el país y que ahí siguen; tuvo el Estado, con nuestros impuestos, que salvar a estas empresas”, apuntó Pradilla Cobos.
“Que no les compren lo que construyen y que las que ya están compradas sean abandonadas, puede llegar a ocurrir con los espacios comerciales, de oficinas o con las viviendas para ingresos medios y altos porque están apostando todo el desarrollo urbano a los sectores de altos ingresos, que si bien llegan al 20% de la población y no más”, comentó el experto. Cuestionó: “¿Hasta cuándo van a poder aguantar los compradores esta oferta masiva?”.
