La relocalización de las cadenas productivas tendrá un impacto no solamente en la instalación de nuevas fábricas y de naves industriales, sino también en la construcción de casas y departamentos.
El también llamado nearshoring implica la llegada de cientos de empresas que requieren vivienda para sus trabajadores, lo que ha creado un escenario en el que el factor habitacional se convierte en una prioridad para el país.
Esto es algo que no ocurrirá de la noche a la mañana, pues si las fábricas comenzaron a producir en 2023, es necesario esperar de 12 a 18 meses para que los empleos se vuelvan estables y las personas tengan acceso a crédito, explica Rodrigo Padilla, director general de Banco Inmobiliario Mexicano (BIM).
“Estamos hablando de un periodo de dos a tres años para que se active plenamente la demanda habitacional debido al near-shoring”, indica.
Sin embargo, la producción de casas y departamentos se ha visto afectada por la inflación en los materiales de construcción, el aumento en las tasas de interés y la burocracia para iniciar proyectos.
Así, el sector de la construcción dejó de construir hasta 200 mil viviendas anuales, lo que agrava el rezago habitacional, el cual demanda al menos 500 mil unidades al año. Además, se requieren inmuebles accesibles para el sueldo promedio de los trabajadores mexicanos.
En 2015, la vivienda con un valor de 372 mil a 630 mil pesos tenía 49% de las ventas, pero el año pasado ese porcentaje disminuyó a 21.5%, señala Tinsa.
En cambio, las casas y departamentos con un valor de 631 mil a 1.1 millones de pesos representaba 19% de las ventas en 2015 y ahora constituye 26%.
En este sentido, BIM ve necesario trabajar en conjunto con la industria de la construcción y los desarrolladores para impulsar la producción de vivienda asequible y responder a la demanda generada por el nearshoring.
De lo contrario, “la falta de vivienda representa un riesgo significativo, ya que podría resultar en el crecimiento de asentamientos irregulares y el hacinamiento”, advierte Padilla.
El año pasado, BIM prestó 13 mil 500 millones de pesos en créditos a los desarrolladores inmobiliarios, lo que derivó en la construcción de alrededor de 12 mil 500 nuevas viviendas, siendo el norte y occidente del país donde hubo mayor demanda por la migración y la generación de empleos para los jóvenes.
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Especulación en el precio de la tierra
De momento, las ciudades industriales como Monterrey, Tijuana, Guanajuato y Guadalajara han concentrado las inversiones derivadas del nearshoring, pero se anticipa que este fenómeno abarque otras como Mérida, Toluca, Saltillo y Ciudad Juárez, todas con requerimientos de desarrollos habitacionales. Esto ya empieza a generar especulación en el precio de la tierra.
El CEO de Alohome, Eduardo Orozco, señala que los mercados más fuertes son Monterrey, Guadalajara, la zona del Bajío y Tijuana.
“Sin embargo, los precios de los terrenos en Monterrey y Tijuana, según nos comentan los socios desarrolladores, ya presentan una plusvalía muy fuerte. Tanto por la vocación industrial de estas ciudades como por el uso residencial del uso de suelo, los terrenos están subiendo de 30% a 50% ante la expectativa de que los precios irán muy de la mano con esa ola que se predice vendrá con el nearshoring”, comenta.
Orozco explica que estos aumentos derivados de la especulación son negativos porque si los desarrolladores compran tierra cara, tienen que construir vivienda de mayor precio.
“No hay de otra, si compran caro van a tener que vender caro en zonas donde históricamente los precios habían sido razonables”, destaca.
Alohome tiene registro de que en Tijuana ya hay mucha oferta habitacional, pero no para los mexicanos, sino para estadounidenses o aquellas personas relacionadas con la actividad económica en Estados Unidos, los cuales compran de este lado de la frontera por la ventaja que da el tipo de cambio del peso contra el dólar.
Sobreoferta de inmuebles caros
“Nos preocupa un poco en el sentido de que los lotes ya están mostrando esa inflación y todavía no llega la demanda como tal. Entonces, se vuelve un mercado caro como el de la Ciudad de México, donde la oferta no es accesible para los compradores y a nivel país tenemos una sobreoferta de viviendas de 7 millones de pesos y una suboferta de producto de 2 a 3 millones”, agrega Orozco.
Además, los trabajadores que contratan las empresas relacionadas al nearshoring pertenecen a las actividades de transformación secundarias en las que los salarios son buenos, el empleo es formal y la gente está acreditada al Infonavit, pero la mayoría de las viviendas que financia este instituto van de 1.8 a 2.3 millones de pesos.
El CEO de Alohome subraya el caso de Monterrey, donde las casas y departamentos han subido de precio constantemente y, particularmente, en el municipio de Santa Catarina, donde se instalará la planta de Tesla. Ahí el precio de los terrenos cercanos a la carretera y la vivienda terminada subió 15% en 2023, por arriba del promedio nacional.
En opinión de Orozco, el gobierno y las autoridades locales deberían involucrarse en la planeación urbana y ser más eficientes en el otorgamiento de los permisos para edificación de vivienda nueva, porque uno de los problemas más graves que enfrenta la industria de la construcción es el exceso de regulación en cada trámite.
Infonavit lanza licitación
A finales del año pasado, el Infonavit lanzó una licitación para empresas que quieran participar en el desarrollo de vivienda y servicios en los municipios que se verán beneficiados por el nearshoring.
Se trata de 67 planes relativos a desarrollo inmobiliario en centros de población, otros son planes municipales y uno metropolitano.
El Infonavit financiará los planes de desarrollo urbano, municipal o metropolitano y, a cambio, le pedirá a los municipios que diseñen políticas de índole fiscal como exentar del pago sobre adquisición de inmuebles a las viviendas de menor costo, descuentos en el registro público de la propiedad o subsidios a la adquisición de tierra.
El instituto ya tiene identificadas ciertas zonas metropolitanas donde hay mayor crecimiento económico y potencial para otorgar créditos como en Tlaxcala y Puebla, donde están instaladas armadoras de coches y fabricantes de autopartes, así como el norte del país y el Istmo de Tehuantepec, donde se están construyendo siete parques industriales, además de Yucatán y Quintana Roo.
