En los últimos tres años han llegado a México varias startups de tecnología orientadas al sector inmobiliario que han incursionado en servicios como hotelería, corretaje, financiamiento, renta de casas y departamentos, hipotecas, así como la administración de condominios.
De momento se han identificado un total de 112 empresas PropTech activas que operan en el país, como La Haus, Alohome, Mudafy, Neximo, Loft, Yave, Clikalia, 100 ladrillos, Habi, Morgana, Kredi, Moradauno y Homie.
Son empresas con mucho financiamiento por parte de los fondos de inversión; sin embargo, han ganado poca participación del mercado inmobiliario mexicano, comentan expertos a EL UNIVERSAL.
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El año pasado, las PropTech realizaron transacciones por un total de 2 mil millones de dólares en México y representaron apenas 3% del mercado inmobiliario nacional, el cual tuvo un valor de 69 mil millones, según el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi).
En cuanto a préstamos para casas y departamentos, un estudio de Endeavor encontró que las PropTech dieron poco más de 14 mil créditos entre enero de 2022 y marzo de este año, lo que significa sólo 2% del volumen de financiamientos de este tipo en el país, ya que los bancos y el Infonavit concentran más de 80% de las hipotecas.
En cuanto a la actividad de renta de vivienda, las PropTech reportaron un total de 24 mil 34 propiedades arrendadas y 3 mil 829 listadas disponibles, lo que equivale únicamente a 0.3% del mercado total.
“Estas cifras destacan la penetración relativamente baja del sector de servicios de alquiler residencial, lo que indica un gran mercado sin explotar con un potencial significativo de crecimiento”, señala el estudio Mapas y Tendencias del Emprendimiento PropTech en México, realizado por Endeavor.
Para la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), las PropTech tienen poca participación en el mercado de bienes raíces debido a que es un negocio “tradicional” en el que tanto las inmobiliarias como los dueños de las propiedades están tardando en adoptar nuevas tecnologías como los contratos de arrendamiento sin aval, la firma de contratos sin presencia física, inteligencia de datos o visitas virtuales a las unidades.
Mario Granillo, vicepresidente nacional de Innovación y Tecnología en AMPI, comenta que los profesionales inmobiliarios están interesados en sumar a las PropTech como parte de su proceso de crecimiento, profesionalización y diversificación del mercado inmobiliario para que sus asociados las asuman como parte de su oferta comercial y puedan enriquecer el servicio.
“Como asociación estamos conformando un músculo de asesores inmobiliarios para gestionar una buena relación con ellos, sumando valor como promotores de servicios.
“Nada más lejos que pensar que ellos vienen a desplazar al asesor inmobiliario, pero quien no tenga la capacidad de asumir o sumar a su oferta comercial la tecnología no va a avanzar”, explica Granillo.
De acuerdo con AMPI, en el pasado los asesores inmobiliarios dependían de ir a una sucursal bancaria para tramitar un crédito hipotecario y si utilizaban un broker o intermediario, estaba más casado con cierto banco y no le podían ofrecer al cliente la mejor opción crediticia.
En cambio, con algunas PropTech se puede tramitar un crédito hipotecario en cinco minutos analizando más de 11 opciones hipotecarias, “algo que no puede hacer un humano y enriquece la oferta que le puedo dar a mi cliente”, expone Granillo.
En el caso de las pólizas jurídicas, avales u obligados solidarios para la renta de vivienda, hay PropTech que asumen el riesgo de rentar una propiedad sin aval y ellos le garantizan el pago puntual al dueño del inmueble si el inquilino deja de pagar la renta.
El vicepresidente de AMPI considera que las PropTech tampoco han ganado demasiado mercado porque son relativamente nuevas, ya que emergieron y crecieron a raíz de la pandemia de Covid-19.
“Hay que conocerlos, asumirlos y el sector inmobiliario está más ávido de capacitarse en temas notariales que en digitales.
“Tenemos que involucrarnos más, que sea una prioridad para los asesores. Muchos adultos no entendemos de tecnología, pero debemos entender. Hay un cambio generacional, ya tenemos el proyecto de AMPI joven para capacitar a la nueva camada de inmobiliarios que llegarán a las oficinas”, manifiesta.
Para Helena Verrón, fundadora y directora ejecutiva de The Smart Flat, las PropTech tienen que identificar, entre todos los tipos de modelo de negocio del sector inmobiliario, en qué áreas pueden crecer.
“No es lo mismo ser una empresa 100% de tecnología de datos e inteligencia artificial como The Smart Flat a dar pólizas, o si estás entre una fintech y un broker, porque es otro modelo de crecimiento y escalabilidad.
“Cada una tendrá que crecer de forma diferente y es fundamental para ese crecimiento ajustarse a cuáles son las necesidades de las personas que están usando su herramienta, impulsarlas sin enfrentarse o confrontarse con ellos”, explica la experta.
En su opinión, las PropTech inmobiliarias tienen que mejorar su producto para generar valor para los profesionales inmobiliarios tradicionales o los usuarios, ya que no se puede comparar a una inmobiliaria digital con 120 mil propiedades a otra inmobiliaria digital como una cartera de 200 o 300 propiedades, donde su modelo de negocio es una comisión, mientras que la primera cobra una cuota mensual por el uso de su plataforma.
Verrón también considera que muchas de estas compañías inmobiliarias no crecen a escala nacional y terminan concentradas en nichos como la Ciudad de México y Guadalajara porque necesitan “un ejército de personas”, con una estructura interna y altos sueldos; y lo más parecido a eso son las franquicias inmobiliarias como Keller Williams, Remax o Coldwell Banker.
“El truco está en realmente entender tu modelo de negocio con un producto que sea beneficioso para los usuarios y que de ahí puedas ir creciendo. Con la tecnología irse expandiendo sin un equipo de mil personas.
“El mayor potencial de la tecnología pura es ayudar a las personas, no competir con ellas o con modelos de negocio extremadamente fuertes dentro del sector inmobiliario”, indica.
En este contexto, la realidad virtual y aumentada, la mejora de imágenes, las herramientas de marketing y la tecnología para el análisis de datos tienen mucho valor y potencial para los profesionales inmobiliarios.
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EU, principal inversionista
Las PropTech en nuestro país han logrado conseguir buen financiamiento, a pesar de las condiciones macroeconómicas.
En 2021 se clasificó como la tercera industria con mayor financiamiento del país, al recibir 921 millones de dólares y aunque el crédito se desaceleró en 2022, las startups de PropTech demostraron resiliencia al recaudar 21 millones de dólares en operaciones de renta variable y una deuda de riesgo de 128 millones de dólares en lo que va de 2023.
Los extranjeros, particularmente de Estados Unidos, han mostrado un interés significativo en las nuevas empresas mexicanas de PropTech, que representan la mayoría de las inversiones, con 69%, mientras que los inversionistas de América Latina constituyen 31% restante, con empresarios de México y Brasil como jugadores destacados.
Aunque justamente por el poder económico que tienen algunas compañías, las cuales están apuntaladas por importantes fondos de inversión, han hecho compras que pueden crear monopolios.
En 2021, QuintoAndar, la mayor plataforma de viviendas de Latinoamérica con sede en Brasil, adquirió las operaciones inmobiliarias del Grupo Navent, el cual operaba Zonaprop en Argentina; Imovelweb, Wimoveis y Union Softwares en Brasil; Plusvalía en Ecuador; Compreoalquile, en Panamá; Adondevivir y Urbania en Perú, así como Inmuebles24 y Vivanuncios en México.
En marzo pasado, Lamudi fue adquirido por Lifull que cuenta con más de 250 sitios en 63 países, entre los que se encuentran algunos especializados en el sector inmobiliario como Trovit, Mitula, Nestoria, Properati y Dot Property, así como Fazwaz en Tailandia.
Mario Granillo, vicepresidente nacional de Innovación y Tecnología en la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), opina que hay “una falta de ética” de estas empresas que se aprovechan de la sed de los grandes capitales para tratar de secuestrar al mercado a través de dos grandes jugadores o marketplaces.