La reubicación de las cadenas productivas, fenómeno conocido como nearshoring, demanda una gran cantidad de naves industriales para albergar a las nuevas empresas que se instalarán en el país, además de soportar la expansión de las que ya operan.
Actualmente existen 425 parques industriales en 27 estados con estándares y certificaciones internacionales requeridos por las empresas extranjeras, de acuerdo con la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP).
Esto coloca a México como el mercado industrial más grande en América Latina, superando a Brasil, Perú, Argentina y Colombia, con 73 millones de metros cuadrados ocupados al cierre de 2022. Sin embargo, ese espacio ya no es suficiente. Se estima que se requieren otros 15 millones de metros cuadrados para satisfacer la demanda de ocupación en los próximos cinco años.
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La AMPIP tiene conocimiento de entre 45 y 50 nuevos proyectos de estos recintos en construcción y se espera la instalación de 400 empresas en los próximos dos años.
“Estamos tratando de anticiparnos a esta demanda con nuevas áreas y hemos estado en este proceso desde hace muchos años, con reservas e infraestructura para estar bien dotados y para que podamos atender a una buena parte de la demanda por nearshoring.
“Lo vemos como un reto y vamos a tener que seguir invirtiendo”, dijo a EL UNIVERSAL el presidente de la AMPIP, Sergio Argüelles.
Ya no hay lugar
La alta demanda ha ocasionado que en ciudades como Tijuana y Ciudad Juárez prácticamente estén ocupados todos los espacios industriales, mientras los desarrolladores están compensando con la construcción de edificios para aumentar el inventario y tratar de reaccionar rápido ante la búsqueda de espacios.
“En el Bajío ocurre lo mismo. Se están construyendo muchas naves de inventario, expansión de edificios y el reto no es que construyamos, sino el reconocimiento de desarrolladores a nivel internacional de que podemos reaccionar y dotar a estas empresas de infraestructura”, explicó.
“Estamos trabajando con los gobiernos estatales y municipales para tramitar los permisos y licencias de construcción, temas ambientales y agua industrial, aunque nuestro sector, que es la manufactura ligera, no usa tanta agua”, añadió.
El presidente de la AMPIP dijo que el principal reto de los desarrolladores de parques industriales es la disponibilidad de energía eléctrica, la cual escasea en muchas zonas del país. Se cuenta con una ventanilla única de atención CFE, pero la falta de inversión del gobierno federal en conectividad ha quedado en evidencia por la demanda del nearshoring, indicó.
Alta demanda
Sólo en el primer semestre del año, la demanda bruta de espacios industriales alcanzó 3.1 millones de metros cuadrados a nivel nacional, según Solili, plataforma de información sobre el sector inmobiliario.
El norte del país concentró 57% de la demanda, seguido de cuatro ciudades en el Bajío, así como Ciudad de México y Guadalajara, con 18% y 5%, respectivamente.
Marco Ramón, presidente de Grupo Amistad, desarrollador de 16 parques industriales, comentó que la industria automotriz sigue en expansión, así como el sector electrónico, los fabricantes de línea blanca, como Whirlpool, Mabe, la china Midea y el sector aeroespacial.
“Se están construyendo muchas naves especulativas que se están rentando cuando todavía ni se termina la construcción. Es un mercado muy activo, el nearshoring está en su mejor momento, pero no va a ser eterno. Esto tiene un ciclo y, según nuestra experiencia, será de 18 a 24 meses más este fenómeno donde haya mucha construcción”, dijo.
Grupo Amistad coincidió en que el principal reto para los desarrolladores es el suministro eléctrico, ya que los trámites ante la CFE pueden tardar. El pasado 4 de septiembre, la empresa colocó la primera piedra de Amistad Laguna Industrial Park, con una inversión de 80 millones de dólares y una extensión de poco más de 262 hectáreas.
Grupo Amistad trabaja de cerca con autoridades en Torreón, Coahuila, y Matamoros, Tamaulipas, ciudades con mucho crecimiento industrial. Los municipios han facilitado los trámites necesarios y han desarrollado obras como autopistas de cuatro carriles, cambios en el uso de suelo para impulsar la construcción de vivienda y servicios para la mano de obra, todo en una proximidad de un kilómetro a los desarrollos industriales, señaló Ramón.
“Nosotros somos autosuficientes, no dependemos del sistema de drenaje de la ciudad. Tenemos plantas de tratamiento, no dependemos del agua potable de la ciudad. Perforamos pozos para tener autoabasto y tenemos subestaciones eléctricas para no depender de líneas de media tensión”, explicó.
Ciudades y sectores
Según Solili, la mayor demanda de inmuebles industriales está en el norte del país, en Monterrey, Ciudad Juárez, Saltillo y Tijuana, en el Bajío, Ciudad de México y Guadalajara.
En tanto, los sectores que más demandan espacios industriales son automotriz y autopartes, productos médicos y farmacéuticos, tecnologías de la información y telecomunicaciones, eléctrica y electrónica, y aeroespacial.
El presidente de la AMPIP calificó la demanda por espacios industriales como el mexican moment, donde todos los estados del país, incluyendo los del sur, se verán beneficiados por el traslado de las cadenas productivas. “En Yucatán, el gobernador está atrayendo inversiones en líneas de transmisión [eléctrica] y plantas de tratamiento de agua. Mérida va muy bien, Puerto Progreso”, comentó Argüelles.
Más inversión
En el primer semestre, la inversión física en México creció 19%, la tasa anual más alta para dicho periodo desde que inició su registro en 1993, de acuerdo con el Inegi.
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El impulso vino de la relocalización de las empresas sobre los espacios industriales y del gasto gubernamental en los proyectos de infraestructura.
El gasto en construcción reportó un alza anual acumulada de 18%. La edificación no residencial repuntó 38.3%, la tasa más alta en 29 años, desde el primer semestre de 1994, cuando se ubicó en 41.3%. En tanto, la inversión en maquinaria y equipo aumentó 20%.
En el sector público destacan proyectos como el Tren Maya y obras satélite como seis hoteles, dos parques, talleres de mantenimiento, así como el Corredor Interoceánico del Istmo de Tehuantepec.