Hablar del cártel inmobiliario está de moda pues estamos en plenas campañas políticas, pero más allá de la moda es necesario indagar en su origen, repercusiones y la solución a este aparente problema surgido hace más de 20 años y cuyos efectos se prolongarán si no lo llevamos a un nivel más alto de análisis y lo dejamos en el siempre limitado y manipulador marketing político.
En esencia, este problema tuvo su origen en el año 2000 cuando Andrés Manuel López Obrador fue jefe de gobierno del entonces Distrito Federal y comenzó, sin ningún análisis técnico confiable, a limitar el desarrollo inmobiliario de vivienda en toda la Ciudad de México, salvo por cuatro alcaldías céntricas.
Por absurdo que pareciera, solo se podían construir proyectos de vivienda de alto impacto en Benito Juárez, Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza. Esta decisión fue generando un incremento significativo en el precio del metro cuadrado de terrenos disponibles en estas alcaldías y, con el tiempo, se incrementó el precio de las viviendas lo cual generó escasez de vivienda accesible en el resto de la ciudad.
Esa aberrante política pública se mantuvo en administraciones subsiguientes con Marcelo Ebrard, Alejandro Encinas, Miguel Ángel Mancera y, por supuesto, Claudia Sheinbaum quien empeoró la escasez de vivienda en la Ciudad de México con sus ocurrencias de frenar de un día para otro toda la construcción acusando de corrupción a desarrolladores inmobiliarios sin haber acreditado tal acusación.
Además del aumento del precio de la tierra, algunos cuantos desarrolladores sin escrúpulos con trampas y protegidos por las autoridades de la Ciudad de México al no permitir al INVEA actuar de manera autónoma construyeron más de lo permitido.
Recordemos que todos esos desarrollos fueron posibles gracias a las Constancias de Uso de Suelo y Zonificación emitidas exclusivamente por la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Ciudad de México, Seduvi, con base en el plan de desarrollo urbano de la Ciudad de México.
¡Ojo! Seduvi es un organismo del gobierno central de la Ciudad de México y las constancias que determinan la factibilidad de construcción no son emitidas por las alcaldías. Decir que un alcalde tiene la capacidad de definir los alcances de obra de un proyecto, frenarlo, dar autorización para construir más metros cuadrados de los que realmente están permitidos o verificar la correcta ejecución de la obra es una mentira.
Dejemos muy claro que todas las facultades mencionadas y otras más corresponden exclusivamente al gobierno central, es decir, al jefe o la jefa de gobierno y a sus instituciones dentro de las cuales se encuentran, por mencionar algunas, Seduvi, Invea, Sedema, Protección Civil y Sacmex. Es imposible concebir la existencia de cualquier cártel inmobiliario sin su consentimiento.
Lo único que queda del lado de la autoridad de las alcaldías es la manifestación de obra que el director responsable de obra firma con base en la Constancia de Uso de Suelo y Zonificación, los avisos de terminación de obra y ocupación que se emiten con base en la referida constancia.
Con esto no digo que no exista corrupción inmobiliaria, desafortunadamente sí la hay, pero no es una corrupción que se genera a nivel de las alcaldías sino a nivel de las facultades otorgadas al gobierno de la Ciudad de México. Por lo tanto, surgen las siguientes preguntas: ¿Quiénes forman parte realmente del denominado cártel inmobiliario y cómo funciona?, ¿son los funcionarios de las alcaldías o los funcionarios del gobierno de la Ciudad de México que sí controlan toda la “permisología”?
No podemos negar lo innegable: hoy en día seguimos viviendo la herencia del Bando de Gobierno 2 emitido por López Obrador cuando fue jefe de gobierno, eso ha hecho, por ejemplo, que en la última década se haya generado un déficit de 88 mil viviendas tan solo en la alcaldía de Iztapalapa, donde se frenó sin razón la construcción de vivienda.
Desde mi perspectiva, la Ciudad de México tiene que entrar en una reordenación urbana seria, donde se reconozca el tipo de vivienda necesaria para la gente que habita la Ciudad de México en todos los niveles económicos. Hoy se necesita principalmente vivienda de interés social y media.
No es posible ni justo seguir expulsando de la capital a las personas con recursos económicos más limitados y a las clases medias por efectos de pésimas políticas públicas de desarrollo urbano en materia de vivienda. Recordemos que muchas familias fueron expulsadas al Estado de México dando origen al desarrollo de zonas como Atizapán, Interlomas, Naucalpan y Tlalnepantla porque solo se podía construir vivienda en cuatro de las 16 alcaldías de la CDMX.
Esta reordenación debe respetar la vocación auténtica del suelo intraurbano donde se privilegie la construcción de proyectos de alta densidad de vivienda y comercios en las plantas bajas, aprovechando al máximo ecotecnologías de primer orden y dejando superficies iguales o superiores a 40% del área de los terrenos para generar áreas verdes públicas y privadas.
Tenemos que dejar las reglas claras y privilegiar el desarrollo de primeras viviendas para los jóvenes y no tan jóvenes en toda la Ciudad de México favoreciendo esta labor de una manera urbanísticamente moderna y responsable que permita formar patrimonios para las familias que vivimos en esta gran ciudad.
En mi opinión hay dos caminos a seguir; dependiendo a quién se elija este 2 de junio como jefe de gobierno tendremos la oportunidad de ver los primeros pasos firmes para tener una Ciudad de México moderna, innovadora y justa en crecimiento o una ciudad con políticas públicas restrictivas como las que desde hace 27 años han impedido el desarrollo orgánico y exitoso de la ciudad más importante del país.
En lo personal, opto por la alternativa moderna y transparente que genere patrimonio para las personas, que permita a quienes tienen menores ingresos y las clases medias ir fortaleciendo su situación patrimonial aquí y no lejos a través de un urbanismo moderno detonador de Tu Primera Vivienda.
¿Quiénes deberían sentarse a planear esto? Debe ser el jefe de gobierno en conjunto con la poderosa Seduvi, los organismos de vivienda, la Asociación de Bancos de México, la Sociedad Hipotecaria Federal, los desarrolladores inmobiliarios serios, todos acompañados por urbanistas que entiendan la complejidad de la Ciudad de México sin dejar de incluir, por supuesto, a los vecinos de las distintas alcaldías sin actitudes prepotentes.
Hay que reconocer que bajo el concepto de marketing político del cártel inmobiliario se le está haciendo un daño brutal al tejido social de la Ciudad de México. La solución de raíz implica dejar a un lado el irresponsable marketing político que sataniza el desarrollo inmobiliario sin asumir la responsabilidad de quienes otorgan las licencias y permisos, así como de las autoridades que tienen facultades de verificación de la correcta ejecución de todos los desarrollos de vivienda.
Fundador y director general de Tu Hipoteca Fácil, y cofundador de Mexicanos Contra la Corrupción y la Impunidad
X: @FernandoSotoHay
Email: fernando@tuhipotecafacil.com