La población urbana enfrentará escasez de departamentos en el siguiente lustro, particularmente en la Ciudad de México, advirtieron especialistas inmobiliarios.
A lo largo de los últimos años, los desarrolladores han enfrentado retrasos en los permisos de construcción, alta inflación en materiales, la parálisis que provocó la pandemia, así como la poca disponibilidad de polígonos para edificar y altas tasas de interés, explicó Jorge Combe, socio fundador de DD360 y especialista encargado del Financiamiento Residencial en el proyecto University Tower.
Esto genera un “desbalance” en la construcción de nuevos departamentos que deberían sustituir a los que se venden, lo que traerá desequilibrio entre oferta y demanda.
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“La oferta de nuevos departamentos va a caer, porque no se están empezando a construir suficientes edificios, aunque por otro lado la demanda sigue por factores demográficos”, estimó.
“Los tabiques que no se pusieron hace un año ocasionan que no haya departamentos para entregar en 2026, 2027 o incluso en 2028. Esto debería traer inflación o plusvalía en vivienda vertical en zonas centrales”, dio a conocer Jorge Combe en el seminario La evolución de la vivienda vertical en México.
Los registros de la consultoría inmobiliaria 4S Real Estate señalan que se venden 400 mil viviendas al año en el país, pero sólo la mitad son nuevas ante la falta de construcción de inmuebles.
Marisol Becerra, socia regional MX-Centro de 4S Real Estate, coincidió en que es un problema grave porque hay algunos trámites de construcción que tardan hasta cinco años en liberarse, pero además el costo de la tierra en las zonas deseables es muy alto, lo que vuelve cada vez más difícil desarrollar nuevos proyectos.
“Esto se ha visto reflejado en menos oferta y proyectos que se han incorporado al mercado. Todavía traemos el rezago de los proyectos que se empezaron a planear hace una década”, apuntó.
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La demanda se multiplica
“No se está reponiendo el inventario y la demanda se está manteniendo porque la gente se sigue casando o divorciando, uno de cada tres matrimonios termina en divorcio y cada divorcio requiere una nueva vivienda; además, crece la esperanza de vida. Tenemos un reto muy importante por la brecha entre la necesidad de vivienda y lo que hay en el mercado”, agregó Marisol Becerra.
Cifras de 4S Real Estate indican que en las principales urbes se vendieron 38 mil departamentos del segmento medio en 2017; mientras que en 2023 se comercializaron en promedio más de 49 mil 500 cada mes, aunque ya no se está construyendo tanto como en otros ciclos.
“Los ciclos donde más se construyó en la Ciudad de México fueron en 2017 y 2018. Estábamos en pleno auge, pero ahora hay menos desarrollos que se incorporan al mercado”, puntualizó.
El año pasado, las 10 urbes donde hubo mayor venta de departamentos fueron Ciudad de México, con 39% del total; seguida de Guadalajara, 17%; y Monterrey, 9%. También destacan Puerto Vallarta, con 5%; y Mazatlán, 5%, ya que en esta última los inmuebles vendidos se duplicaron de mil 300 a 2 mil 300 unidades por año.
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Con la mayor alza desde AMLO
Las rentas de casas y departamentos en la Ciudad de México acumulan un incremento de 21.4% de diciembre de 2018 al 15 de agosto pasado, es decir, en 68 meses y medio de la gestión del partido oficialista. Se trata del mayor aumento desde que Andrés Manuel López Obrador fue jefe de Gobierno, cuando el alquiler subió 30% en el periodo similar, de acuerdo con el Inegi.
El jueves de la semana pasada entraron en vigor las reformas al Código Civil y la Ley de Vivienda en la Ciudad de México, para impedir que el incremento de las rentas sea mayor a la inflación reportada en el año anterior, entre otras medidas.
No obstante, las rentas capitalinas subieron 21.4% en la actual administración y la inflación nacional fue de 32.8% en el mismo lapso. La última vez que el alquiler subió más rápido que la inflación fue en el mandato del hoy presidente López Obrador.
Para Fernando Rodríguez Bustamante, fundador de AB Inmobiliaria y AHC Abogados y miembro del Consejo de Inmobiliarios Profesionales del Clúster de Innovación y Transformación Inmobiliaria (CITI), la reforma en la capital desincentiva la oferta de vivienda en renta, porque los dueños de inmuebles pueden dejar de rentar sus propiedades para mejor venderlas o dejar de comprar inmuebles para rentar, debido a que ya no podrán recuperar su inversión tan pronto.
“Ahora es más rentable invertir en Cetes que en una renta, porque no está claro ni especificado cómo ayuda esto a la generación de mayor vivienda para renta por parte de la iniciativa privada”, comentó.
La Canadevi Valle de México tiene una propuesta para desarrollar 4 mil viviendas asequibles, por debajo del promedio de precio actual de las casas y departamentos en la capital, pero para lograrlo se requiere optimizar el uso del suelo urbano, revisar y actualizar las normativas urbanísticas vigentes con el fin de permitir una mayor altura y densidad en áreas estratégicas, agilidad en trámites a los constructores y promover el acceso a créditos en condiciones competitivas para las nuevas generaciones.
“La producción de vivienda está por debajo de la demanda. En la Ciudad de México sólo uno de cada 10 nuevos matrimonios podrá conseguir una vivienda nueva, de acuerdo con datos del Inegi. El resto tendrá que entrar a la competencia por las viviendas usadas o vivir en el espacio familiar. Eso tiene un impacto en los precios”, concluyó Leopoldo Hirschhorn Cymerman, presidente de la Canadevi Valle de México.
