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En Latinoamérica, México es el país que tiene mayor número de centros comerciales y también el mayor número de metros de área comercial rentable. Sin embargo, al cierre de 2015 de acuerdo con el International Council of Shopping Centers, que es el organismo más importante en dicha industria y que agrupa a diversos centros comerciales del mundo, en México hay aproximadamente 14 metros cuadrados (m2) por cada 100 habitantes, mientras que en Chile, que es el país que tiene una mayor densidad de centros comerciales en la región, existen aproximadamente 20m2 per cápita; lo que demuestra que en México aún existen oportunidades de crecimiento e inversión.
El sector en números. Los centros comerciales tienen una tasa de capitalización (cap rate), que pueden ir de entre 7% y 12% dependiendo de distintos factores, como: su ubicación, el tipo de proyecto, el tipo de anclas que se tengan, entre otros.
Los proyectos de uso mixto tienen mayor rentabilidad, ya que maximizan los costos de adquisición de tierra al construirlo verticalmente y además genera una auto-demanda, es decir, los empleados que laboren en las oficinas de este desarrollo podrán hacer sus actividades del día en los pisos inferiores, mismo caso en el de vivienda.
Debido a su excelente ubicación, los precios de renta son en promedio mayores al mercado y con esto el acceso a financiamiento y mercados de capitales generan un buen balance entre la inversión y riesgo.
Factores que propician su expansión. La presencia de centros comerciales muestra una tendencia al alza en México en los últimos cinco años sobre todo en las grande ciudades como la Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara.
Existen cinco factores que han propiciado la expansión de este modelo inmobiliario:
1. Movilidad: Cada día el tema de movilidad, particularmente en la Ciudad de México, se ha vuelto un tema muy relevante debido a que muchas personas prefieren vivir o trabajar en lugares que puedan contar con espacios de área comercial, es decir, en proyectos llamados de uso mixto.
Un proyecto de uso mixto es aquel que cuenta con oficinas o viviendas con área de centro comercial, principalmente se debe de tener un área comercial en los pisos de abajo y oficinas o vivienda en la parte de arriba.
2. Mayor seguridad: Los proyectos de uso mixto dan mayor seguridad a la gente de poder ir al cine, a cenar o al gimnasio con el sólo hecho de bajar unos pisos sin tener que salir de su perímetro.
3. Reservas territoriales: En centros estratégicos bien ubicados como Polanco, Reforma, la colonia Roma o Condesa, el tema de reservas territoriales es cada día un problema debido a que cada vez existen menos terrenos. Las desarrolladoras inmobiliarias pueden tener un mayor beneficio y mayor rentabilidad al crecer hacia arriba en proyectos de uso mixto.
4. Llegada de nuevas marcas: Debido a la llegada de nuevas marcas al mercado de México, sobre todo en ropa, en los últimos cinco años ha incrementado la demanda de espacios comerciales y debido a ello ha influido en el crecimiento del sector inmobiliario de centros comerciales.
5. Afores: Con los recientes cambios legislativos, las Afores ahora están permitidas en invertir en ciertos instrumentos, por ejemplo fibras o CKD y con ello buscar proyectos en dónde invertir esos recursos, por lo que se ha dado la oportunidad de impulsar el crecimiento en el sector inmobiliario.
Al cierre de año de 2015, aproximadamente hay 17,000,000 de m2 en México en área comercial y se prevé que para 2025, se estarán llegando a los 23,000,000 m2.
El sector inmobiliario en centros comerciales ha impulsado el desarrollo del país y se espera que para los próximos años éste evolucione de manera considerable proporcionando más trabajos y evolución en este sector-
Socio de Auditoría, especialista en el sector inmobiliario de KPMG en México
asesoria@kpmg.com.mx
